广州旧改周报┃白云区三元里城中村改造项目进入全方面实施阶段

　　本期，广州市共发布标图建库动态调整公示69项，用地面积32.5万㎡、20个项目动态：基础数据公示3项；实施方案公告5项，用地面积803.9万㎡；控制性详细规划调整3项，用地面积46.2万㎡；征收补偿安置方案公告3项；土地征收公告1项，用地面积0.7万㎡；三旧改造用地审批4项，用地面积4.3万㎡；微改造1项。

　　住宅成交2875套，成交面积343891㎡；商业成交122套，成交面积7780㎡；办公成交241套，成交面积42413㎡；车位成交1465个，成交面积18559㎡；合计成交4703套，成交面积412643㎡。

　　本期重点收录了1条市级最新政策。内容主要集中于拆迁补偿安置，具体政策内容要点如下：

　　1.文件名称：广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村庄改造项目拆迁补偿安置争议处理试点项目清单的通知

　　经市政府同意，鹤洞村旧村改造项目、冼村旧村改造项目等13个项目列为广州市旧村庄改造项目房屋拆迁补偿安置争议处理试点项目。

　　5月7日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况。金融监督管理总局将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。

　　金融监管总局局长李云泽5月7日在国新办举行的新闻发布会上表示，将加力加劲推动既定政策落地见效，加快加强增量政策储备，逐渐完备应对预案，全力巩固经济回升向好的基本面。近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。

　　4月30日上午，在广州市白云区三元里街兴发广场四期西北门，随着14台巨型钩机“轰隆隆”地开动作业，三元里村城中村改造项目首开区安置房地块开拆。作为该项目首开区中率先启动拆卸的两个地块，兴发广场三、四期计划于6月30日前完成交地并正式动工建设。该地块将规划2个安置小区，力求满足村民多样化的生活需求。

　　兴发广场三、四期地块紧邻兴发广场美湾一、二期，待兴发广场三、四期商业建成后，将与美湾一、二期融合，共同打造超17万㎡的美妆生态商办综合体，建设国际化妆品展贸、总部集聚区，形成集化妆品品牌研发设计、知识产权、人才教育培训、网红电商、美妆文旅等环节于一体的全产业链基地。兴发广场三、四期总用地面积32182㎡，可建设用地面积21849㎡，总建筑面积约81501㎡；将规划2个安置小区，安置住宅产品仍处于方案设计阶段。设计的具体方案将最大限度地考虑三元里村村民实际安置需求，兼顾户型的实用性和居住舒适度，以保障居住品质。

　　当前，属于广州火车站片区的三元里村，在多方努力下改造已进入全方面实施阶段。首批国家专项借款已到账，首开区安置房建设工作即将先行启动，签约工作也在有序开展。未来，作为“广州火车站—三元里—白云新城”黄金三角的核心节点，该项目将构建串联城脉、文脉、商脉的中央轴线，打造国际门户枢纽型商业文化综合体。

　　2025年5月7日上午，广州湾区新岸（罗冲围片区）潭村城中村改造项目一期回迁房奠基仪式典礼在原新穗巴士地块举行，新模式下的潭村城中村改造工作正式转入实质性开发建设阶段。白云区城中村改造指挥部办公室、区规划和自然资源分局、区土地开发中心等单位代表、改造主体企业代表、潭村联社代表等出席活动。

　　潭村城中村改造项目采取“依法征收、净地出让”的新模式。政府主导，启动前便已落实改造资金，确保回迁安置有序进行。先行开工建设的潭村城中村改造项目一期回迁房共30多万㎡，共计1900多套。今年还将建设二期回迁房2000多套，安置房计划总投资17亿元，预计2027年开始交付。本项目作为白云区重点民生工程，对改善村民居住环境，提升城市功能布局，促进社会和谐发展具备极其重大意义。

　　4月29日，黄埔区珠江村旧村改造项目首开复建区7-3栋正式封顶。这是黄埔珠江村旧村改造项目继三月首开融资区全面冲出正负零后的又一重大节点。

　　珠江村旧村改造项目于2022年10月批复实施方案，2023年8月引入中交四航局参与合作改造。截至目前，项目复建安置区住宅已开工49.8万㎡，开工率达到100%。项目安置区首开地块建筑面积约为19.13万㎡，分为7号、8号两个地块，其中首栋封顶的7号地块建筑面积为13.29万㎡，规划建设3栋楼。目前7-3号楼整体的结构率先封顶，楼高30层，共150套房，预计于2026年3月交付。

　　珠江村坐落于黄埔临港经济区核心起步区，是“一江两岸三带”的重点区域，建成后将为广州增强粤港澳大湾区区域发展核心引擎功能。项目落成后，将充分的利用广州第二CBD区位优势，对接珠江沿岸发展的策略，打造老黄埔高品质人居典范，激发区域经济活力，促进周边产业升级与城市更新，为广州高质量发展注入动力。

　　广州市黄埔区2025年第三批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果入库前公示

　　广州市白云区2025年第三批“三旧”改造地块标图入库动态调整成果入库前公示

　　（4）国有土地内商办、学校、厂房及其他建筑现状建筑面积66721.4㎡。

　　（4）国有土地内商办、商住、学校、厂房、仓库及其他建筑现状建筑面积85942.2㎡。

　　项目位置：位于番禺区化龙镇，北至规划地铁八号线东延段展贸城站，南至广州国际商品展贸城，西至莘汀公园，东至展贸东路

　　建设内容：项目复建安置总量38.22万㎡（包括规划复建安置住宅12.54万㎡，规划置换商办物业25.68万㎡），配套独立占地市政基础设施和公共服务设施6.41万㎡。具体复建安置量以政府最终核定为准。

　　资金来源：专项借款、市区财政资金、政府专项债、中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程补助资金等。

　　改造模式：该项目采取拆整结合方式，按照“依法征收，净地出让”模式实施改造。

　　改造主体：广州市城市建设投资集团有限公司。该企业成立于2008年12月09日，营业范围包括资产管理（不含许可审批项目）；旅游景区规划设计等。经查询工商信息显示，该公司由广州市人民政府国有资产监督管理委员会和广东省财政厅分别持股90%、10%。

　　项目位置：位于增城区宁西街湖中村东部，东至湖中村村界、南至广州科旺公司、西至沙宁路、北至永宁大道

　　建设内容：项目复建安置总量6.30万㎡（包括复建村民住宅3.54万㎡，复建集体物业2.76万㎡），配套公共服务设施3.25万㎡。具体复建安置量以政府最终核定为准。

　　资金来源：专项借款、市区财政资金、政府专项债、中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程补助资金等。

　　改造模式：该项目采取拆除新建方式，按照“依法征收，净地出让”模式实施改造。

　　改造主体：广州城祥投资发展有限公司。该公司成立于2023年04月10日，经营范围有普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；会议及展览服务；房地产经纪；房地产咨询；工程管理服务；房屋拆迁服务；土地整治服务；土地使用权租赁；非居住房地产租赁；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广等。经查询工商信息数据显示，该公司大股东为广州市增城区东进城市开发投资有限公司。广州市增城区东进城市开发投资有限公司由广州市增城区城市建设投资集团有限公司全资控股。

　　项目位置：位于天河区东北部，东至高唐路，南至横圳路，西至科韵北路，北至育新街-火炉山

　　建设内容：项目复建安置总量72.42万㎡（包括复建村民住宅56万㎡，国有住宅0.93万㎡，地块内公服4.14万㎡，村集体物业预留指标11.35万㎡），配套独立占地市政基础设施和公共服务设施4.46万㎡。相关建设量原则上不应超过市政府批准的详细规划所确定的指标。

　　资金来源：专项借款、企业自有资金、市区财政资金、政府专项债、中央预算内补助资金等。

　　改造模式：该项目采取拆除新建方式，按照“依法征收，净地出让”模式实施改造。

　　改造主体：广州天华科韵城市更新有限公司。该企业成立于2023年11月24日，营业范围包括企业管理咨询；商业综合体管理服务；咨询策划服务；以自有资金从事投资活动；住房租赁；园区管理服务；物业管理；物业服务评估；办公服务等。经查询工商信息显示，该公司由广州城投城市更新集团有限公司和广州天河城市建设发展有限公司分别持股60%、40%。

　　项目位置：位于天河区东北部，西至华美路和银排岭，南至火炉山森林公园和旧羊山，北至凤凰山和渔沙坦村，东至机场第二高速

　　建设内容：项目复建安置总量270.37万㎡（包括复建村民住宅203.72万㎡，地块内公服11.58万㎡，村集体物业预留指标55.07万㎡），配套独立占地市政基础设施和公共服务设施18.86万㎡。相关建设量原则上不应超过经市政府批准的详细规划所确定的指标。

　　资金来源：专项借款、市区财政资金、政府专项债、中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程补助资金等。

　　改造模式：该项目采取拆整结合方式，拆除新建部分采取“依法征收，净地出让”模式实施改造。

　　改造主体：广州市天投城市更新有限公司。该公司成立于2023年11月24日，经营范围有普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；工程管理服务；土地整治服务；土地使用权租赁；非居住房地产租赁；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；停车场服务；物业管理等。经查询工商信息数据显示，该公司由广州城投城市更新集团有限公司和广州市天投城市建设开发有限公司分别持股60%、40%。

　　融资区计算容积率建筑面积为196.59万㎡，其中住宅144.26万㎡，商业办公28.45万㎡，公配设施15.97万㎡，政府产业用房7.91万㎡。政府产业用房均为商业或商务办公建筑，建成后由改造主体按区政府产业用房回购相关办法以成本价出售给黄埔区政府或指定部门。

　　改造范围内规划总用地面积158.27万㎡，计算容积率总建筑面积403.86万㎡（其中保留文物及历史建筑0.63万㎡。具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

　　（一）复建安置区。规划复建安置区总用地面积91.86万㎡，计算容积率总建筑面积207.27万㎡，平均净容积率约4.07。

　　（二）融资区。规划融资区总用地面积66.41万㎡（含规划政府产业用房净用地面积1.10万㎡），计算容积率总建筑面积196.59万㎡（含规划政府产业用房建筑面积7.91万㎡），平均净容积率约4.27。

　　改造范围内公配设施按住宅建筑面积11%进行配置，计算容积率建筑面积30.94万㎡。改造范围内纳入改造成本的市政和公配设施由改造主体建成后，按相关规定移交。

　　广州市黄埔区新龙镇金坑村银岭片区城中村改造项目首期（黄埔区AG0662规划管理单元）

　　1.将二类居住用地（村庄建设用地）调整二类居住用地（村庄建设用地）、二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地；原用地代码R2（E61）根据新国标修正为R2（H14）。

　　2.项目首期规划调整范围内总建设量由4.42万㎡调整至11.30万㎡，较现行控规增加6.88万㎡。

　　项目首期规划调整范围内规划公共服务配套设施与市政公用设施总建筑面积1.08万㎡，16处，其中1处为9班幼儿园。

　　广州市黄埔区红山街道双沙旧村改造项目（黄埔区AP0607、AP0609、AP0610、AP0611规划管理单元）

　　（1）将1处文化设施用地调整为文化设施兼容商业用地，将2处二类居住用地调整为二类居住用地兼容商业用地；

　　（2）调整1处供应设施用地边界、调整2处商业用地兼容商务用地边界、调整2处公园绿地边界。

　　广州市番禺区化龙镇柏堂村城中村改造项目复建村民住宅地块（BB0402规划管理单元）

　　用地位置：位于番禺区化龙镇规划石化大道东侧，北至规划创展大道，南至规划横三路，东至展贸东路

　　落实番禺区化龙镇柏堂村城中村改造方案复建村民住宅地块选址，同时结合道路红线及河涌水系规划等同步修正本项目所涉及的相关地块：

　　1、地块BB0402185：用地性质为二类居住用地（R2），用地面积18080㎡，计容建筑面积59663㎡，容积率3.30，建筑密度28%，绿地率35%。

　　2、地块BB0402186：用地性质为二类居住用地（R2），用地面积19914㎡，计容建筑面积65686㎡，容积率3.30，建筑密度28%，绿地率35%。

　　3.在总量不变的原则下，BB0402185、BB0402186地块相关指标可统筹建设。

　　1、规划14处公共服务设施和市政基础设施，包括幼儿园、派出所、综合管理用房、社区居委会、公共服务用房等。

　　2、在不影响道路交通安全，取得交通、水务、电力、城管等部门单位同意意见的前提下，允许BB0402185、BB0402186地块地下空间整体统筹建设，根据建设需求可利用两个地块之间的规划道路下方建设地下空间，整体统筹配建停车位。

　　征收补偿安置方式：项目范围内住宅房屋征收，被征收人可以选择货币补偿、原址产权调换或异地产权调换（永迁）其中一种补偿安置方式；项目范围内非住宅房屋征收，被征收人可以选择货币补偿、原址产权调换其中一种补偿安置方式。

　　（一）货币补偿：被征收房屋按产权证书证载建筑面积予以货币补偿，补偿标准按市场评估价确定。

　　（二）住宅房屋原址产权调换：按照被征收房屋合法产权的证载套内建筑面积，确定原址产权调换房屋的套内建筑面积。原址产权调换房屋套内建筑面积大于被征收房屋合法证载套内建筑面积的，超出部分（原则上不超过5㎡）按19500元/㎡进行结算；小于被征收房屋合法证载套内建筑面积的，不足部分按19500元/㎡进行补偿。

　　（三）住宅房屋异地产权调换：被征收人选择房屋异地产权调换的，可供选择房源为黄埔区大沙东路瑞东花园。住宅用途房屋按照被征收房屋合法产权证载套内建筑面积x110%的标准，确定瑞东花园产权调换房屋的套内建筑面积。

　　征收集体土地上住宅房屋的补偿方式包括房屋安置或货币补偿。经认定符合安置条件的，可按本方案规定选择房屋安置或货币补偿；不符合安置条件的，按本方案规定的货币补偿方式执行。

　　（2）安置面积：安置面积按建筑面积计，根据被征收房屋实际测绘建筑面积但最高不超过280㎡予以核定；

　　征收广州市白云区新市街小坪经济联合社属下的集体土地，面积共0.7221万㎡。根据拟征收土地现状调查及用地报批规则，上述用地报批地类为建设用地0.7221万㎡。不占用永久基本农田。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》《广东省旧城镇旧厂房旧村庄管理办法》，本次用地为白云区小坪村城中村改造项目涉及“三地”办理征收手续，以村（经济联社）为改造主体，不再由政府支付征地补偿费用。本次征地采用集体物业复建方式，保障村集体经济收益不降低，维护村民长远利益。社会保障按照村集体经济组织成员会议表决结果执行。

　　位于花都区炭步镇，东至广州佳恒板业有限公司，南至炭步兴华路，西至广州市绿达环保机械有限公司，北至广州花都通用集团有限公司

　　位于番禺区大龙街道，北邻丰驰天下创意园、南临竹山工业二路、西至番禺大道北、东临汇金商业街

　　该项目计划在番禺区开展存量老旧小区改造项目，包含29个子项：市桥街大市社区（东片区）改造提升项目、市桥街三堂晒布片区微改造项目、市桥街万丰片区微改造项目、市桥街田心先锋桥东东涌片区微改造项目、市桥街西涌石街瑞和园片区微改造项目、市桥街禺山西城片区微改造项目、市桥街侨官苑华侨城片区微改造项目、市桥街新城区微改造项目、市桥街社学片区微改造项目、市桥街沙园片区微改造项目、市桥街怡乐片区微改造项目、市桥街禺秀侨联丹桂片区微改造项目、市桥街富都片区微改造项目、市桥街康裕片区微改造项目、市桥街桥福园小区微改造项目、市桥街德安德兴片区微改造项目、市桥街东兴片区微改造项目、市桥街东丽片区微改造项目、大龙街美心富怡片区微改造项目、大石街群贤片区小区微改造项目、大石街富丽社区微改造项目（二期）、大石街富庭、大石片区老旧小区微改造项目、东环街江南、东环片区老旧小区微改造项目、洛浦街和悦社区老旧小区微改造项目、沙头街进宝楼小区微改造项目、沙湾街荷景片区老旧小区微改造项目、沙湾街紫糖小区老旧小区微改造项目、石碁镇大龙片区微改造项目、新造镇新造社区微改造项目（二期）。

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　　合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

　　合一业务范围有政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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